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    房贷利率下限普遍取消 存量房贷能否跟进调整?

    发布时间: 2024年06月20日 09:20:43    来源: 每日经济新闻     浏览:311次

      目前,除京沪深外,全国其余城市均已取消房贷利率下限。

      房贷利率下限取消,不仅是为了提振楼市需求,也是在楼市发生根本性变化之后,利率市场化迈出的重要一步。在楼市上行期,设置最低利率且在此基础上通过加乘数或点数,可以抑制过热的需求。所以在同一政策利率范围内,无论资信水平高低,绝大部分购房者的房贷利率是相同的。但如今,房贷利率下限已基本不存在,同时考虑到最低首付比例降低导致贷款敞口变大,银行在获得更大自主定价权的同时,也必须对利率风险给予更多关注,依据客户自身资信状况准确定价成为必然,资信更高的客户可以获得更低的利率,房贷的定价和消费贷有望趋于一致。

      利率市场化持续推进,导致不同时期购房者承受的利率负担不同。当房价上涨的预期不足以覆盖利息成本,而新旧贷款利率差距足够大的时候,抹平这种差距的力量也将通过市场得到彰显。2023年8月前的提前还款潮即是体现,当时的背景是,有大量存量房贷“高位站岗”,和新发贷款利率存在明显利差,有足够资金储备的人动用储蓄还款,没有足够资金的人则是用经营贷、消费贷等低息贷款置换房贷,直到当年10月全国存量房贷利率统一调整,这轮还款潮才告一段落。但如今,随着市场形势的变化,提前还贷的压力已再度出现。

      贝壳研究院研报显示,5月全国百城首套主流房贷利率平均为3.45%,环比下降12个基点;二套主流房贷利率平均为3.9%,环比下降26个基点;同比来看,这两项数据更是分别下降了55个基点和101个基点。对2023年9月下旬利率统一下调的那部分贷款来说,目前其房贷利率为4.2%或在此基数上加点,新旧贷款利差达到了75个基点甚至更高。与此同时,居民理财的收益率在快速回落,以30年期国债为例,2023年6月14日收益率为2.9963%,一年后只有2.4990%。即便如此,超长期国债发行仍然被“秒光”。居民存款搬家已成趋势,偿还房贷也是搬家方向之一。

      新旧房贷利差重新走阔,加之理财收益走低,提前还贷就会成为很多人的一种选择。国泰君安数据显示,2024年2月以来,居民早偿率指数加速上行,4月达到37%的历史高位,5月该指标回落到26%,仍处于历史较高水平。从微观层面看,“银行App提前还贷预约难”也再度频繁见诸媒体报道。

      对银行来说,新增房贷利率处于历史低位,但存款利率也是如此,房贷作为银行优质资产的性质并没有改变,利率更高的存量贷款更是如此。面对提前还贷的压力,银行需要有针对性地调整不同客户的利率水平,而监管机构需要因势利导,给予相应的业务规则和指引,让房贷利率实现完全市场化的蜕变。

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